Wynajem mieszkania może wydawać się prostą sprawą – podpisujemy umowę, najemca płaci czynsz i wszystko działa.
W praktyce bywa inaczej.
Największy problem pojawia się wtedy, gdy najemca przestaje płacić albo nie chce się wyprowadzić. W takiej sytuacji standardowa umowa najmu często nie daje właścicielowi realnej ochrony.
Dlatego coraz więcej osób decyduje się na tzw. najem okazjonalny.
Czym jest najem okazjonalny
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, który daje właścicielowi mieszkania znacznie większe bezpieczeństwo niż zwykła umowa.
Najważniejsza różnica jest taka:
w przypadku problemów z najemcą możliwe jest szybsze przeprowadzenie eksmisji bez konieczności wieloletniego procesu sądowego.
Kluczowy element – oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Najem okazjonalny działa tylko wtedy, gdy zawiera odpowiednie załączniki.
Najważniejszym z nich jest:
oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.)
Najemca składa je u notariusza.
W praktyce oznacza to, że:
- zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania w określonych sytuacjach,
- właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury egzekucyjnej.
To właśnie ten dokument jest „sercem” całej umowy.
Ile kosztuje takie oświadczenie (2026)
Wynagrodzenie notariusza wynosi:
maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę
Aktualnie (2026):
- minimalne wynagrodzenie: 4806 zł
- 1/10 = 480,60 zł plus 23% VAT = 591,14 zł brutto
To maksymalny koszt sporządzenia oświadczenia, do którego należy doliczyć koszty wypisów – 7,38 zł za jedną stronę dokumentu.
Jakie załączniki są obowiązkowe
Aby najem okazjonalny był ważny, do umowy muszą być
dołączone:
1. Oświadczenie najemcy (notarialne) o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu
2. Wskazanie innego lokalu
Najemca musi wskazać adres, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji
3. Zgoda właściciela tego lokalu
osoba, która jest właścicielem wskazanego mieszkania, musi wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy
Brak któregokolwiek z tych elementów powoduje, że umowa nie działa jako najem okazjonalny.
Obowiązki wynajmującego – bardzo ważne
Wiele osób o tym nie wie, ale sama umowa i załączniki to nie wszystko.
Aby najem okazjonalny był skuteczny, właściciel musi:
zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Co się stanie, jeśli tego nie zrobi?
umowa traci swoje „szczególne” właściwości i staje się zwykłą umową najmu
czyli:
brak uproszczonej eksmisji
mniejsza ochrona właściciela
Dlaczego najem okazjonalny jest tak ważny
W praktyce to jedna z najskuteczniejszych form zabezpieczenia właściciela mieszkania.
Daje:
realne narzędzie do odzyskania
lokalu większą kontrolę nad sytuacją mniejsze ryzyko problemów z najemcą
Czy najem okazjonalny chroni przed „okresem ochronnym”? Co z lokalem zastępczym?
Jednym z największych problemów przy zwykłym najmie są tzw. okresy ochronne oraz obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego.
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli najemca nie płaci i sprawa trafi do sądu, eksmisja może zostać wstrzymana – np. w okresie zimowym albo do czasu zapewnienia mu lokalu przez gminę.
Dla właściciela oznacza to często miesiące, a nawet lata bez możliwości odzyskania mieszkania.
Co zmienia najem okazjonalny
Najem okazjonalny został wprowadzony właśnie po to, aby rozwiązać ten problem.
Dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji:
nie stosuje się przepisów o lokalu socjalnym ani okresach ochronnych
Co to oznacza w praktyce?
- sąd nie bada sytuacji życiowej najemcy,
- nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego,
- eksmisja nie jest blokowana przez okres zimowy.
Najczęstsze błędy
W praktyce najczęściej spotykane są:
- brak oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego
- brak zgody właściciela lokalu zastępczego
- brak zgłoszenia do urzędu skarbowego
każdy z tych błędów może sprawić, że umowa nie będzie działać.